Mappa delle bolle immobiliari globali

In molte grandi città, i prezzi reali delle case sono diminuiti perché gli alti tassi di interesse stanno frenando la domanda. Contemporaneamente, i mercati immobiliari stanno rallentando a causa delle difficili condizioni di finanziamento e dell'aumento dei costi di costruzione. Di conseguenza, il rischio di bolla immobiliare si è attenuato in città come Hong Kong, Londra e New York. Tuttavia, la forte domanda nel mercato del lusso e il boom del mercato azionario stanno alimentando il rischio di bolla in città come Miami e Los Angeles.
Questo grafico, realizzato da Dorothy Neufeld di Visual Capitalist, mostra le città con il più alto rischio di bolla immobiliare, in base all'UBS Global Real Estate Bubble Index 2024.
Per analizzare il rischio di bolla immobiliare, UBS ha esaminato i seguenti fattori in 25 grandi città:
•    Rapporto prezzo-reddito
•    Rapporto prezzo-affitto
•    Variazione del rapporto tra mutui e PIL
•    Variazione del rapporto costruzioni/PIL
•    Rapporto tra i prezzi della città e del paese
Più specificamente, il rischio di bolla si riferisce alla probabilità di una significativa correzione dei prezzi dovuta a distorsioni nei mercati immobiliari globali. Con un aumento dei prezzi reali delle abitazioni di quasi il 50% dalla fine del 2019, Miami presenta il rischio di bolla più elevato tra le città analizzate. Ciò ha fatto aumentare il rapporto prezzo/reddito, in quanto gli acquirenti competono per le proprietà di lusso sul lungomare. Allo stesso tempo, la relativa convenienza della città rispetto alle altre grandi metropoli statunitensi, insieme all'assenza di imposte statali sul reddito e al clima favorevole, ha alimentato la domanda. Al secondo posto c'è Tokyo, una delle città più inaccessibili al mondo. La politica monetaria ultra-allentata e la stabilità economica hanno contribuito ad aumentare le valutazioni degli immobili a Tokyo. L'anno scorso, un appartamento di 60 metri quadrati costava 15 volte lo stipendio medio annuale di un lavoratore qualificato, superando i livelli di Londra e New York. Sebbene Dubai non sia entrata nella lista delle città a rischio bolla, i prezzi delle case sono aumentati del 17% tra il secondo trimestre del 2023 e il secondo trimestre del 2024, l'aumento più rapido tra le città analizzate. Nell'ultimo anno, la città ha registrato un volume di transazioni record e una forte crescita demografica, grazie all'afflusso di acquirenti in questo hub finanziario globale.
Il mercato immobiliare londinese ha perso un quarto del suo valore dal picco storico del 2016. Sono attesi altri tagli dei tassi da parte della Banca d'Inghilterra, che potrebbero ravvivare la domanda di acquisto di case, soprattutto perché anche gli affitti sono in aumento. Le previsioni per il mercato prime sono un po' più fosche, in quanto l'incertezza sui regimi fiscali sfavorevoli per i ricchi minaccia di compromettere la domanda in questo segmento. I prezzi delle case a Milano hanno continuato a superare la media nazionale. Un'economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di abitazioni. Tuttavia, in termini corretti per l'inflazione, i prezzi e gli affitti rimangono ai livelli del 2018.