Analisi del settore immobiliare in Slovacchia

Vi presentiamo una sintesi dell'andamento del mercato immobiliare in Slovacchia nel 2024, con particolare attenzione all’evoluzione dei prezzi e alla loro accessibilità in rapporto ai salari e all’inflazione. Secondo i dati più recenti, i prezzi delle abitazioni, pur essendo più che raddoppiati in termini nominali rispetto al 2014, risultano in crescita di circa il 50% se corretti per l’inflazione. Se invece si confrontano con l’andamento dei salari medi, il loro aumento è stato inferiore al 20%. Dopo il picco raggiunto nel terzo trimestre del 2022, con un prezzo medio di 2.714 euro al metro quadrato, il mercato ha subito un calo dell’11% fino ai 2.423 euro/m² nel primo trimestre del 2023, per poi risalire a 2.596 euro/m² alla fine del 2024. Tuttavia, considerando l’inflazione e il rapporto con i salari, i prezzi reali hanno continuato a registrare una leggera diminuzione del 2-4% nel 2024, mantenendosi del 18% al di sotto del massimo storico del 2022. Le differenze tra regioni rimangono significative. La regione di Bratislava si conferma l’area più costosa, con un prezzo medio di 3.300 euro/m² nell’ultimo trimestre del 2024, seguito dal Košický kraj con 2.200 euro/m². Il Nitranský kraj resta la regione più economica, con una media di 1.400 euro/m². Le variazioni annuali più marcate si sono registrate nel Prešovský kraj (+9,5%) e a Bratislava (+7,8%), mentre la crescita più contenuta si è osservata nel Nitranský (+3,3%) e nel Banskobystrický kraj (+0,9%). Se rapportati ai salari medi lordi, i prezzi degli immobili risultano più accessibili nelle regioni meno costose. Nel Bratislavský kraj, l’acquisto di un metro quadrato di abitazione equivale a circa 1,8 mensilità di stipendio medio lordo, mentre nelle regioni di Košice e Prešov il valore è superiore a 1,5 mensilità. Nelle aree più economiche come Nitra, Banská Bystrica e Trenčín, l’indicatore si attesta appena sopra una mensilità. In termini di acquisto di un’abitazione di 70 m², un acquirente dovrebbe investire l’equivalente di 10,5 anni di stipendio lordo medio a Bratislava, 9 anni a Košice e Prešov e 6,4 anni a Nitra. Uno studio di Deloitte ha rilevato che nel 2022 la Slovacchia risultava il paese europeo con la minore accessibilità per l’acquisto di una nuova abitazione, richiedendo mediamente oltre 14 anni di stipendio lordo. Nel 2023 l’indicatore è sceso a 12,7 anni, superato dalla Repubblica Ceca, dove il dato è salito oltre i 13 anni. Oltre ai prezzi degli immobili, la capacità di acquisto è fortemente influenzata dai tassi ipotecari, che hanno raggiunto il massimo a fine 2023 per poi iniziare una lieve discesa nella seconda metà del 2024. La Slovacchia si colloca tra i paesi con i mutui più onerosi della zona euro, con un tasso medio del 3,86% registrato a gennaio 2025, rispetto al 3,14% della media dell’Eurozona. Sebbene i tassi siano scesi dello 0,33% negli ultimi sei mesi, la riduzione è stata più lenta rispetto alla media dell’Eurozona (-0,56%)..