Analytik: Dostupnejšie nájomné byty by mohli zmierniť tlak na rast cien bývania

   Bratislava 29. mája (TASR) – Schválený zákon o štátnej podpore nájomného bývania by mohol výrazne zvýšiť súčasný nedostatočný počet nájomných bytov s regulovaným nájomným. Ak by boli vo väčších počtoch k dispozícii dostupné nájomné byty, mohol by sa zmierniť enormný tlak na rast cien bývania. Zákon má však aj niekoľko rizík. Zhodnotil to finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
      Tlak na rast cien bývania podľa analytika spôsobuje okrem ešte stále lacných hypoték najmä slabá ponuka bytov a nízka nezamestnanosť a celková dobrá finančná situácia Slovákov. "Ceny bytov v prvom kvartáli 2022 narástli o rekordných vyše 23 % a cenová bublina, ktorá sa na Slovensku výraznejšie nafukuje posledné dva roky, môže pri prasknutí ohroziť mnohých majiteľov bytov financovaných hypotékou," skonštatoval Búlik.
      Nájomné byty sú pritom podľa jeho slov na Slovensku nedostatkovým tovarom. Vyčíslil, že kým Bratislava vlastnila v roku 2018 len 1914 nájomných bytov, Brno ich malo 28.000 a Viedeň 220.000. Poukázal na to, že Národná banka Slovenska (NBS) od štvrtého kvartálu 2021 hovorí o znižovaní dostupnosti bývania, čo vyplýva z tzv. kompozitného indexu. "Osobne som presvedčený, že dostupnosť bývania vo veľkých mestách sa začala výrazne zhoršovať už od konca roka 2020, odkedy rast cien nehnuteľností prekonal dvojciferné hodnoty a následne od úvodu roka 2021 sa blížil a neskôr prekonal medziročné rastové tempo 20 %," dodal analytik.
      Upozornil však, že prijatý zákon o štátnej podpore nájomného bývania má aj niekoľko rizík. Problematickým momentom podľa Búlika môže byť 5 % DPH, ktorá vytvára na trhu nerovnováhu medzi podmienkami na výstavbu bytov s plnou a zníženou DPH. "V tomto ohľade budú kľúčové kontrolné mechanizmy, ktoré zabezpečia nezneužívanie štatútu výstavby nájomných bytov na komerčnú výstavbu," zdôraznil.
      Ďalším rizikom je podľa neho garancia štátu za uhrádzanie platieb nájomného. Podotkol, že v prípade nedoplatkov by dlh prešiel na plecia daňových poplatníkov, zatiaľ čo prenajímateľ by mal garantovaný príjem. "Nevidím žiadny dôvod, aby štát prebral garanciu za platby nájomného namiesto toho, aby sa pri nájomnom vzťahu využívali štandardné právne nástroje, ktoré majú aj dnes k dispozícii majitelia bytov na prenájom," dodal Búlik. Navrhovaná zábezpeka vo výške troch až šiestich mesačných nájmov je v praxi podľa neho nerealizovateľná alebo by mohla znefunkčniť systém nájomných bytov. Očakáva, že v tomto bode sa budú podmienky v praxi ešte meniť.
      Ako riziko vidí aj príliš úzke alebo široké definovanie prioritných skupín, ktoré budú mať možnosť získať bývanie v nájomnom byte. Pripomenul však, že k nariadeniu, ktoré má vydať vláda, zatiaľ nie sú známe žiadne konkrétne údaje.
      Zároveň podotkol, že dôležitým momentom pri napĺňaní cieľov tohto zákona je spolupráca štátu s mestami a obcami. "Ak vzťahy zostanú naďalej napäté, môžu mestá efektívne blokovať snahu o výstavbu nájomných bytov napríklad stavebnými uzáverami či zmenou územného plánu v neprospech výstavby," tvrdí Búlik. Dodal však, že tzv. brownfieldy poskytujú výrazný potenciál pre bytovú výstavbu a ak by zákon zabezpečil ich premenu na živé štvrte namiesto výstavby na zelenej lúke, mohol by štát získať mestá na svoju stranu.
      Návrh zákona o štátnej podpore nájomného bývania v stredu (25. 5.) schválil parlament. Jeho cieľom je vytvoriť prostredie, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania. Návrh zákona má riešiť aktuálny problém v oblasti bývania na Slovensku, a to je fyzická a cenová dostupnosť bývania pre široké skupiny obyvateľstva.