Investičné byty: nájomné už nepokryje hypotéku

Kúpa bytu na hypotéku s cieľom prenajímať ho už na Slovensku nie je istou investíciou. Tvrdia to analytici bratislavskej investičnej spoločnosti Finax, podľa ktorých v typických prípadoch nájomné už nestačí na pokrytie splátky. Výpočet je jednoduchý. Pri byte za 250 000 eur, financovanom z 80 % hypotékou s úrokom 4 %, je mesačná splátka 955 eur. Dosiahnuteľné nájomné bez energií sa pohybuje okolo 700 eur. Majiteľ teda musí každý mesiac doplácať z vlastného vrecka približne 255 eur, a to ešte pred započítaním údržby, daní a mesiacov, keď je nehnuteľnosť neobsadená. Aj pri predpoklade, že nájomné bude rásť o 3 % ročne, začne investícia prinášať zisk až po dvadsiatich rokoch. Úver je dnes drahší a ceny bytov rástli rýchlejšie ako mzdy, a teda aj ako nájomné, ktoré si domácnosti dokážu dovoliť. Ján Tonka z Finaxu už skôr poznamenal, že výnos bytu kúpeného na dlh sa už približuje výnosu akciových trhov. Na rozdiel od fondu si však byt vyžaduje čas a prácu: hľadanie nájomníkov, zabezpečovanie opráv, vybavovanie administratívy. Analytici upozorňujú aj na dlhodobé riziko súvisiace s demografiou. Počet obyvateľov Slovenska klesá od roku 2021. S menším počtom obyvateľov by dopyt po bývaní mohol oslabnúť práve v rokoch, keď by investícia mala začať prinášať výnos, a kto počíta najmä so zhodnotením nehnuteľnosti, vystavuje sa ďalšej neznámej. Problém sa týka predovšetkým tých, ktorí využívajú úverovú páku. Kto kupuje za vlastné prostriedky, nemusí splácať úver a môže dosiahnuť kladný čistý výnos, hoci nižší ako v minulosti. Iná je situácia tých, ktorí dúfali, že si vybudujú realitný majetok s pôžičkou na 80 % ceny: pri súčasných číslach si táto operácia vyžaduje mnoho rokov mesačne doplácať z vlastného príjmu. Téma sa týka veľkej časti obyvateľstva. Slovensko má jednu z najvyšších mier vlastníctva bývania v Európskej únii, vyše 90 %, a byt na prenájom je už dlho jednou z obľúbených foriem sporenia domácností s určitými voľnými prostriedkami.